导读 ? 除土地招拍挂之外,地产项目的取得方式最主要的途径是并购,本文从旧改/城市更新项目的取得方式入手,分别就资产转让、拆迁安置补偿、增资后转股、不动产出资入股后转股、企业分立后转股等交易模式的税费缴纳情况进行分析,并从中提炼出税务筹划的基本原理和实操的具体细则。 ? 目录 ? 一、资产转让 ? ? ? (一)转让方需缴纳的税费 ? (二)受让方需缴纳的税费 ? 二、股权转让 ? ? ? (一)转让方需缴纳的税费 ? (二)受让方需缴纳的税费 ? ? 三、拆迁安置补偿 ? ? ? (一)被拆迁方需缴纳的税费 ? (二)拆迁方需缴纳的税费——无 ? 四、增资后股权转让 ? (一)增资方需缴纳的税费 ? (二)股权转让方/退出方需缴纳的税费 ? ? ? (三)税筹重点:股权转让方/退出方取得增资款的路径设计 ? 五、同一控制下资产划转至目标公司后转让股权 ? ? (一)同一控制下资产划转需缴纳的税费——无 ? ? (二)目标公司股权转让需缴纳的税费 ? 六、以不动产出资入股后转让股权 ? (一)不动产出资入股需缴纳的税费 ? ? (二)股权转让需缴纳的税费 ? 七、企业分立后转让股权 ? ? 思考:以企业分立形式转移土地使用权的税务问题 ? (一)分立过程需缴纳的税费 ? (二)股权转让需缴纳的税费 ? 八、企业合并后转让股权 ? (一)合并过程需缴纳的税费 ? (二)股权转让需缴纳的税费 ? 九、合作开发 ? ? ? (一)一方出地一方出钱共同设立项目公司的情况? ? (二)一方出地一方出钱(出钱方不入股),双方合作建房 ? 一、资产转让 ? 1转让方需缴纳的税费 ? 1.增值税及附加 ? 老项目:交易价/(1+5%)*5%*(1+3%+7%)。 ? 新项目:交易价/(1+11%)*11%*(1+3%+7%)。 ? 缴纳依据: ? 《营业税改征增值税试点有关事项的规定》 ? (三)销售额 10.房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目(选择简易计税方法的房地产老项目除外),以取得的全部价款和价外费用,扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。 房地产老项目,是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。 (八)销售不动产 1.一般纳税人销售其2016年4月30日前取得(不含自建)的不动产,可以选择适用简易计税方法,以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额,按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后,向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。 2.一般纳税人销售其2016年4月30日前自建的不动产,可以选择适用简易计税方法,以取得的全部价款和价外费用为销售额,按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后,向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。 3.一般纳税人销售其2016年5月1日后取得(不含自建)的不动产,应适用一般计税方法,以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额,按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后,向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。 4.一般纳税人销售其2016年5月1日后自建的不动产,应适用一般计税方法,以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用,按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后,向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。 7.房地产开发企业中的一般纳税人,销售自行开发的房地产老项目,可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。 8.房地产开发企业中的小规模纳税人,销售自行开发的房地产项目,按照5%的征收率计税。 9.房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目,在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。 ? 《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》 ? 第二条 凡缴纳产品税、增值税、营业税的单位和个人,都是城市维护建设税的纳税义务人(以下简称纳税人),都应当依照本条例的规定缴纳城市维护建设税。第三条 ?城市维护建设税,以纳税人实际缴纳的产品税、增值税、营业税税额为计税依据,分别与产品税、增值税、营业税同时缴纳。 第四条 城市维护建设税税率如下: 纳税人所在地在市区的,税率为百分之七; 纳税人所在地在县城、镇的,税率为百分之五; 纳税人所在地不在市区、县城或镇的,税率为百分之一。 ? 《征收教育费附加的暂行规定》 ? 第二条 凡缴纳消费税、增值税、营业税的单位和个人,除按照《国务院关于筹措农村学校办学经费的通知》(国发〔1984〕174号文)的规定,缴纳农村教育事业费附加的单位外,都应当依照本规定缴纳教育费附加。 第三条 教育费附加,以各单位和个人实际缴纳的增值税、营业税、消费税的税额为计征依据,教育费附加率为3%,分别与增值税、营业税、消费税同时缴纳。 除国务院另有规定者外,任何地区、部门不得擅自提高或者降低教育费附加率。 第七条 企业缴纳的教育费附加,一律在销售收入(或营业收入)中支付。 ? 2.土地增值税 ? 关于扣除基数的三种计算方式: ? 方式一:房产登记价。 ? 方式二:重置成本*成新度作为扣除基数,重置成本由评估机构评估确定。 ? 方式三:购置成本按年加计5%作为扣除基数,即登记价*(1+年限*5%)。 ? 以上可让税务机关“协助”直接核定成本,视哪一个成本更高,从而选定最有利的土增税缴纳方式。 ? 缴纳依据: ? 《中华人民共和国土地增值税暂行条例》 ? 第二条 转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人,为土地增值税的纳税义务人(以下简称纳税人),应当依照本条例缴纳土地增值税。 第六条 计算增值额的扣除项目: (一)取得土地使用权所支付的金额; (二)开发土地的成本、费用; (三)新建房及配套设施的成本、费用,或者旧房及建筑物的评估价格; (四)与转让房地产有关的税金; (五)财政部规定的其他扣除项目。 第九条 纳税人有下列情形之一的,按照房地产评估价格计算征收: (一)隐瞒、虚报房地产成交价格的; (二)提供扣除项目金额不实的; (三)转让房地产的成交价格低于房地产评估价格,又无正当理由的。 ? 《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则(财政部[1995]6号)》 ? 第七条 条例第六条所列的计算增值额的扣除项目,具体为 (一)取得土地的使用权所支付的金额,是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按统一规定交纳的有关费用。 (二)开发土地和新建房及配套设施(以下简称房地产开发)的成本,是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本(以下简称房地产开发)包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。 土地征用及拆迁补偿费,包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出,安置动迁用房支出等。 前期工程费,包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。 建筑安装工程费,是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费,以自营方式发生的建筑安装工程费。 基础设施费,包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。 公共配套设施费,包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。 开发间接费用,是指直接组织、管理开发项目发生的费用,包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。 (三)开发土地和新建房及配套设施的费用(以下简称房地产开发费用),是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。 财务费用中的利息支出,凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用,按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。 凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,房地产开发费用按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。 上述计算扣除的具体比例,由各省、自治区、直辖市人民政府规定。 (四)旧房及建筑物的评估价格,是指在转让已使用的房屋及建筑物时,由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格,评估价格须经当地税务机关确认。 (五)与转让房地产有关的税金,是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税,因转让房地产交纳的教育费附加,也可视同税金予以扣除。 (六)根据条例第六条(五)项规定,对从事房地产开发的纳税人可按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和,加计20%的扣除。 第十四条 ……提供扣除项目金额不实的,应由评估机构按照房屋重置成本价乘以成新度折扣率计算的房屋成本价和取得土地使用权时的基准地价进行评估。税务机关根据评估价格确定扣除项目金额。 转让房地产的成交价格低于房地产评估价格,又无正当理由的,由税务机关参照房地产评估价格确定转让房地产的收入。 点赞() 本文章更多内容:1-2-3-4-5-下一页>> 税屋 > 税务筹划 > 建安房地产筹划 返回首页 版权声明: 出于传递更多信息之目的,本网除原创、整理之外所转载的内容,其相关阐述及结论并不代表本网观点、立场,政策法规来源以官方发布为准,政策法规引用及实务操作执行所产生的法律风险与本网无关!所有转载内容均注明来源和作者,如对转载、署名等有异议的媒体或个人可与本网(sfd2008@qq.com)联系,我们将在核实后及时进行相应处理。 排行 日 周 月 季 年 总 1如此对高管薪酬筹划是否可行5854 2律师事务所如何缴纳个人所得税4760 3股权转让这样操作,税负更优3764 4年终奖适用个税“全年一次性奖金计税办法”应注意的事项1626 5沪发改环资[2021]133号 上海市关于印发《关于进一步支持本市资源循环利用行业稳定发展的实施意见》的通1292 6鄂政发[2021]27号 湖北省人民政府关于印发纾解全省中小微企业融资难融资贵问题若干措施的通知1139 7辽住建[2021]74号 辽宁省关于印发《辽宁省持续整治规范房地产市场秩序行动方案》的通知982 8国家税务总局安徽省税务局关于成立安徽省12345政务服务便民热线税务分中心的公告940 9全国高新技术企业认定管理工作领导小组办公室关于海南省2021年第一批备案高新技术企业名单的公告904 10财政部 税务总局公告2021年第33号 财政部 税务总局关于北京证券交易所税收政策适用问题的公告856 11股东为公司提供服务,可以成立个独开发票吗670 12并购重组中“现金支付型”对赌协议的税收争议问题探讨476 1企业取得房屋拆迁补偿是否缴纳增值税32368 2有关委托研发加计扣除涉税问题要点19712 3企业间的无息贷款,到底交不交税?15253 4新办一般纳税人可以申请多少张增值税纸质发票13052 5收购公司办理发票增版后虚开虚抵,两人被判刑11409 6房地产企业的税收筹划方法论(土地增值税篇)8278 7说是撤资,但工商并没有做减资6952 8如此对高管薪酬筹划是否可行5854 9购入固定资产入账价值怎样确定5673 10企业增资扩股的实务操作5346 11土地价款与增值税、土地增值税和企业所得税5173 12律师事务所如何缴纳个人所得税4760 1不同资产划转情形下企业重组税法适用政策分析——其他税种篇80686 2国家税务总局公告2021年第30号 国家税务总局 财政部关于制造业中小微企业延缓缴纳2021年第四季度部分税72766 3现金折扣如何财税处理64409 4个税手续费返还应如何账务处理?47365 5企业取得房屋拆迁补偿款该不该交增值税?34287 6无收款人和复核人的增值税发票能使用吗?33594 7企业取得房屋拆迁补偿是否缴纳增值税32368 8小额零星的判断标准到底是什么25838 9购房契税账务处理错误,该如何进行纳税调整23704 10有关委托研发加计扣除涉税问题要点19712 11不同资产划转情形下企业重组税法适用政策分析——企业所得税篇19035 12有限公司资本溢价转增资本是否缴纳个税16304 1股权转让所得个人所得税的那些事儿(之三)233178 2各行业增值税税率一览表(2021)193723 3企业销售不动产如何交纳增值税134720 4普通发票丢失如何处理?121682 5个人出租住房的税收问题116374 6特殊性税务处理,申报管理很重要105588 7最低工资标准调整表(2021年9月)101317 8陕西省税务局提案汇总81504 9不同资产划转情形下企业重组税法适用政策分析——其他税种篇80686 10国家税务总局公告2021年第30号 国家税务总局 财政部关于制造业中小微企业延缓缴纳2021年第四季度部分税72766 11小型微利企业和个体工商户所得税优惠政策介绍68645 12高企认定过程中企业研发费用需要注意的事项64884 1印花税税目、税率、计税依据(2021版)870480 2企业所得税年度纳税申报表(A类,2020年修订版)655871 3股权转让所得个人所得税的那些事儿(之三)233178 4各行业增值税税率一览表(2021)193723 5财政部 税务总局公告2021年第6号 财政部 税务总局关于延长部分税收优惠政策执行期限的公告187563 6财政部 税务总局公告2021年第7号 财政部 税务总局关于延续实施应对疫情部分税费优惠政策的公告180416 7企业销售不动产如何交纳增值税134720 8捐赠企业所得税优惠汇编130895 9普通发票丢失如何处理?121682 10国家税务总局公告2021年第5号 国家税务总局关于小规模纳税人免征增值税征管问题的公告119118 11杭州市住保房管局进一步加强房地产市场调控的通知119094 12人力资源和社会保障部办公厅关于《工程建设领域农民工工资保证金暂行规定[征求意见稿]》公开征求意见的116949 1财税[2016]36号 财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知[条款失效]2428024 2财税[2019]13号 财政部 税务总局关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知[条款废止、调整]1599213 3财税[2009]59号 财政部 国家税务总局关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知[条款修订]1443624 4国税发[2009]31号 国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知[条款失效]1342662 5国家税务总局公告2011年第25号 国家税务总局关于发布《企业资产损失所得税税前扣除管理办法》的公告[部1193349 6业务招待费税前扣除标准(2021年)1180251 7财会[2016]22号 财政部关于印发《增值税会计处理规定》的通知1141050 8国家税务总局公告2018年第28号 国家税务总局关于发布《企业所得税税前扣除凭证管理办法》的公告1132145 9财税[2016]12号 财政部 国家税务总局关于扩大有关政府性基金免征范围的通知1062552 10增值税税率调整:16%降至13%、10%降至9%,6%档保持不变1018213 11财税[2016]36号文附件1(营改增政策注释版)892391 12印花税税目、税率、计税依据(2021版)870480
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